جزوه حقوق مدنی ۶
حقوق مدني (6):
عقود معين
بحث مدني (6) حول محور عقود معوض ميگردد كه بيشتر عقود بيع و اجاره در اين مبحث مورد بررسي قرار ميگيرد ما نيز بيشتر به بررسي اين دو عقد خواهيم پرداخت
1) در بيع:
بيع عبارتست از تمليك عين به عوض معلوم: يعني بيع عقدي است كه در آن بايد دو عوض وجود داشته باشد (عقد معوض)
در بيع تمليك در به محض انعقاد بيع از مقتضيات بيع است لذا قولنامه كه اثر آن ايجاد التزام بر فروش است بيع محسوب نميشود.
اگر در بيع شرط گردد كه مال به رايگان انتقال يابد يا ثمن به ملكيت فروشنده در نيايد اين شرط؛ شرط خلاف مقتضاي ذات عقد بيع است لذا باطل و مبطل است. اما اگر از مجموع شرط و عقد چنين بر آيد كه طرفين عقد ديگر را ارائه كرده اند آثار همان عقد بار ميشود (العقود تابعه للقصود)
از ديگر مواري كه در بيع از شروط صحت است (علاوه بر شرايط اساسي صحت معاملات م 190). معلوم بودن مقدار و جنس و وصف مبيع است و تعيين مقدار آن به وزن وكيل و يا عدد و زرع يا مساحت يا مشاهده تابع عرف است (م 342)
صرف معلوم بودن كافي است و لازم نيست حتماُ در عقد ذكر شود يا اينكه تراضي بر آن بكنند بلكه كافي است هر يك بدانند و قصدشان متوجه آن بشود.
در بيع عين معين مبيع بايد در هنگام عقد معلوم و مبين باشد و قابليت تعيين در آينده كافي نيست مگر اينكه پذيرفته شود در ديد معامله كنندگان مبيع مال مثلي محسوب ميشود.
2) در مبيع: مبيع بايد داراي شرايط ذيل باشد:
شرط اول: مبيع بايد چيزي باشد كه خريد و فروش آن قانوناً ممنوع نباشد اين ممنوعيت ممكن است ممنوعيت قانوني باشد مثل مواد مخدر و يا قراردادي باشد. مثلاً شخصي حق انتقال مال خود را براي مدت معيني از خود ساقط كرده باشد
شرط دوم: مبيع بايد داراي ماليت و يا منفعت عقلايي باشد
شرط سوم: مبيع بايد مقدور التسليم باشد زيرا چيزي كه مقدور التسليم نيست در نظر عرف مال شمرده نميشود اين مقدور التسليم بودن در زمان و موعد تسليم شرط است نه در موقع انعقاد عقد.
نكته: اگر طرفين در حين انعقاد عقد ميدانستند كه در زمان تسليم امكان تسليم وجود نخواهد داشت و با اين حال عقد را منعقد كنند و بعد از آن اتفاقاً مبيع مقدور التسليم شود باز عقد باطل است.
شرط چهارم: در عقد بيع عين معين يا كلي در معين در حين انعقاد عقد مبيع بايد موجود باشد و اگر موجود نباشد عقد باطل خواهد بود.
شرط پنجم: مبيع بايد مال طلق باشد لذا فروش مال وقف جايز نيست مگر در موارد مصرحه در قانون.
3) انواع مبيع:
مبيع ممكن است به (3) صورت باشد:
1) مبيع عين معين: عين يعني مال محسوس و مستقل و آن چيزي كه اگر در خارج وجود پيدا كند داراي ابعاد ثلاثه باشد مثل ماشين پارك شده جلوي منزل شما
آنچه در اينجا ايجاد مشكل ميكند تشخيص مواد مشكوك است كه آيا عين هستند يا منفعت مثل ثمره حاصل از درختان يك باغ
در مورد معيار تعيين اين دو دكتر كاتوزيان عقيده دارند: (بهره برداري تدريجي از عين ديگر منفعت است و ساير موارد عين هستند).
2) مبيع كلي در معين: عين كلي در معين كه قانون مدني در م 350 آن را تعريف كرده است (مقدار معين بطور كلي از شي متساوي الاجزاء).
معني متساوي الاجزاء: يعني كه از نظر وصف و عنوان و عرف متساوي باشد مثل گندم
3) مبيع كلي: مفهومي است كه مصاديق متعدد دارد كه در بيع سلم و سلف مبيع كلي است يا در معاملات پيش فروش كه بايع تعهد ميكند فردي از افراد كلي را تهيه نمايد و به مشتري تحويل نمايد.
نكته 1) در مورد مبيع كلي وجود آن در حين انعقاد بيع از شرايط صحت نيست
نكته 2) در مورد ماهيت بيع عين كلي اختلاف نظر وجود دارد:
عدهاي از جمله دكتر امامي و دكتر كاتوزيان عقيده دارند كه بيع كلي بيع عهدي است نه بيع تمليكي و دكتر امامي اعتقاد دارند كه با تسليم مبيع انتقال مالكيت هم صورت ميگيرد ولي دكتر كاتوزيان اعتقاد دارند كه با تعيين مبيع ملكيت منتقل ميشود
عدهاي ديگر معتقدند كه بيع كلي هم بيع تمليكي است و به محض انعقاد عقد بيع، مبيع به ملكيت مشتري در ميآيد.
نكته 3) در صورتي كه مبيع عين معين باشد كافي است كه مقدار جنس و وصف مبيع را هر يك از طرفين بدانند و ضرورتي ندارد كه در اين باره توافقي صورت گيرد و عقد بر مبناي آن منعقد شود.
ولي در مبيع كلي چون فروشنده بايد بر مبناي او صافي كه در عقد آورده شده است مبيع را انتخاب ميكند بايد درباره مقدار و جنس و وصف مبيع توافق صورت گيرد و مبهم ماندن هر يك از آنها در عقد سبب بطلان ميشود زيرا اين ابهام موجب مبهم شدن تعهد فروشنده خواهد شد.
4) فروش مال از روي نمونه: طبق م 354 ق. م (بيع ممكن است از روي نمونه به عمل آيد در اين صورت بايد تمام مبيع مطابق نمونه تسليم شود والا مشتري حق فسخ دارد)
در مورد اين ماده بايد در مورد مبيع كلي و مبيع عين معين قائل به تفاوت شد:
الف) اگر عين كلي باشد و آنچه بايع تسليم ميكند مطابق نمونه نباشد در واقع بايع به تعهد خود به درستي عمل نكرده است لذا ابتداً الزام به ايفاي تعهد ميشود و در صورتي كه امكان الزام وجود نداشت و توسط شخص ديگري هم تعهد ايفا نشد مشتري حق فسخ خواهد داشت.
ب) اگر مبيع عين معين باشد به صرف عدم تطابق مبيع تسليم شده با نمونه، مشتري حق فسخ خواهد داشت
5) ملحقات مبيع:
هر شيء كه به عنوان مبيع فروخته ميشود ممكن است ملحقاتي هم داشته باشد كه اين ملحقات يا بر حسب عرف و عادت يا بر حسب قانون يا بر حسب توافق طرفين ملحق به مبيع ميشود.
الف) هر چيزي كه بر حسب عرف و عادت جزء يا از توابع مبيع شمرده شود داخل در بيع و متعلق به مشتري است اگر چه در عقد صريحاً ذكر نشده باشد و يا اگر چه متعاملين جاهل بر عرف باشد (م 356)
ب) هر چيزي كه بر حسب عرف و عادت جزء يا توابع مبيع شمرده نشود داخل در بيع نميشود مگر صريحاً در عقد ذكر گردد
ج) در موارد مشكوك اصل بر عدم تداخل است
نكته: زراعت در بيع زمين و ميوه در بيع درخت و حمل در بيع حيوان داخل در مبيع نيست مگر عرف منصرف به آن باشد يا طرفين توافق كنند
6) در آثار ربيع:
هر بيعي صحيحاً واقع ميشود داراي آثاري است كه مشخصه خاص آن است. اين آثار عبارتند از:
1) به مجرد وقوع مشتري مالك مبيع و مشتري مالك ثمن ميشود.
2) عقد بيع بايع را اضامن درك مبيع و مشتري را ضامن درك ثمن قرار ميدهد
3) عقد بيع بايع را به تسليم مبيع ملزم مينمايد
4) عقد بيع مشتري را به تأييد ثمن ملزم ميكند (م 362)
ذيلاً هر كدام از اين موارد را بررسي ميكنيم:
7) قانون مدني در بند 1 م 362 اشعار ميدارد (به مجرد) وقوع بيع ملكيت منتقل ميشود البته درتفسير اين بند اختلاف نظر وجود داشته است.
برخي آن را ناظر براين ميدانند كه قيد (به مجرد وقوع) براي مخالفت با نظري آمده است كه وجود خيار را مانع انتقال ملكيت ميدا نستند لذا اعتقاد دارند وجود خيار فسخ و وجود اجل مانع انتقال نيست پس در بيع شرط كه نوعي بيع خياري است انتقال صورت گرفته است و در بيع موجل چه از ناحيه ثمن و چه از ناحيه مثمن مالكيت ايجاد ميشود و همانطور كه ماده 363 ق. م در مخالفت نظر شيخ طوسي اعلام كرده (در بيع خياري ملكيت از زمان عقد است نه از حين انقضاي خيار)
8) عقد بيع بايع را ضامن درك مبيع و مشتري را ضامن درك ثمن قرار ميدهد. البته بايد اعتراف كرد كه (ضمان درك) از آثار بيعي است كه صحيحاُ واقع نشده و باطل باشد ولي قانون مدني در آثار بيع صحيح آورده است در مورد اين بند بايد اذعان كرد:
الف) در مورد مبيع معين و يا مبيع در حكم معين است و در مورد بيع كلي كه ثمن آن هم كلي باشد جاري نخواهد بود
ب) در مورد مبيع كلي در معين در صورتي جاري خوهد بود كه تمام افراد كلي در معين كه بيشتر از سهم مشتري است مستحق للغير در آيد.
9) عقد بيع بايع را به تسليم مبيع و مشتري را به تأييد ثمن ملزم ميكند. (بند 4 م 362)
طبق اين بند تسليم و تسلم از آثار خود بيع است لذا خيار تعذر تسليم ناشي از خيار تخلف از شرط فعل نيست زيرا كه تسليم از آثار خود بيع است نه از آثار شروط ضمن آن، پس بايد گفت كه مبناي خيار تعذر تسليم قاعده لاضرر است.
عدم امكان بر تسليم ممكن است به دو نحو باشد:
الف) ناتواني موقت از تسليم:
1) اگر موضوع عقد تعدد مطلوب باشد و مشتري عالم بر عدم امكان تسليم نباشد خيار فسخ خواهد داشت و اگر آگاه باشد هيچ خياري نخواهد داشت
2) و اگر موضوع عقد و حدت مطلوب باشد معامله باطل ميشود
ب) ناتواني از تسليم دائم باشد:
اگر بعد از انعقاد عقد، تسليم براي هميشه غير مقدور گردد تكليف چيست؟
در اينجا دو مبنا داريم كه البته هر دو به يك نتيجه منتهي ميشوند:
مبناي اول: با غير مقدور شدن تسليم نقصي دائمي در مال پيدا ميشود كه آن را از ماليت مياندازد لذا معلوم ميشود كه چيزي مورد بيع قرار گرفته كه ماليت نداشته است پس بيع باطل خواهد بود.
مبناي دوم: تعهدات فروشنده و خريدار به هم بستگي دارند (يعني تعهد هر يك علت تعهد ديگري است) در اينجا تفاوتي نميكند كه هنگام انعقاد عقد تسليم مبيع غير مقدور بوده يا در موردي كه تسليم مبيع پس از آن غير مقدور گرديده باشد زيرا در هر صورت انجام تعهد يكي از طرفين عقد غير ممكن ميگردد در نتيجه تعهد طرف ديگر نيز كه وابسته به تعهد مزبور بوده نميتوا ند باقي بماند. اما طريقه انحلال فرق ميكند اگر مبيع عين معين باشد و بعد از عقد امكان تسليم از بين برود عقد منفسخ ميشود ولي اگر مبيع كلي باشد يا در مبيع عين معين در زمان معامله مقدور التسليم نبوده باشد عقد باطل ميشود
10) در مورد تسليم موارد زير نيز بايد مد نظر قرار گيرد:
الف) اگر طرفين به هنگام انعقاد عقد معتقد بوده اند كه مال مقدور التسليم نيست در حاليكه في الواقع مقدور التسليم بوده اند به دليل اينكه در اين حالت آنها اراده جدي براي انجام معامله نداشته لذا بيع باطل است.
ب) عمل تسليم در موردي كه بيع عين معين باشد يك عمل قضايي است ولي اگر مبيع كلي ما في الذمه باشد يك عمل حقوقي است.
ج) تسليم مبيع انواعي دارد:
1) تسليم عملي: دادن مبيع به تصرف مشتري به نحوي كه متمكن از انجام تصرفات و انتفاعات باشد.
2) تسليم حكمي: كه 8 نوع است:
نوع 1) تلف مبيع توسط مشتري قبل از قبض
نوع 2) ابقاء يد بايع بر مبيع بوسيله مشتري تحت عنوان اجاره – عاريه بدون اينكه بايع تخليه كند.
نوع 3) تهاتر (اگر مبيع كلي باشد)
نوع 4) ضمان نقل ذمه به ذمه (اگر مبيع كلي باشد)
نوع 5) حواله (اگر مبيع كلي باشد)
نوع 6) تبديل تعهد (در مبيع كلي)
نوع 7) ابراء (در مبيع كلي)
نوع 8) مالكيت ما في الذمه (در مبيع كلي)
در دو نوع اول مبيع عين معين است در تبديل تعهد مبيع ميتواند عين معين يا كلي باشد و در بقيه موارد مبيع كلي در ذمه است. (صدور چك و كشيدن برات دلالت بر پرداخت ثمن ندارد مگر بعد از وصول آن)
د) در بيعي كه موقوف به اجاره مالك است قدرت بر تسليم در زمان اجاره معتبر است زيرا الزام به تسليم مبيع از آثار بيع صحيح است و تا زماني كه اجاره در بيع فضولي يا اكراهي متصل نشده است هنوز بيع صحيح وجود ندارد
11) حق حبس: هر يك از بايع و مشتري حق دارد كه از تسليم مبيع يا ثمن خودداري كند تا طرف ديگر حاضر به تسليم شود مگر اينكه مبيع يا ثمن موجل باشد در اين صورت هر كدام از مبيع يا ثمن كه حال باشد بايد تسليم شود (م 377)
حق حبس براي اينكه قابل استفاده باشد بايد داراي شرايطي باشد:
1) عقد بايد معوض باشد لذا عقود غير معوض حتي با شرط مشمول آن نميشود
در ميان عقود معوض هم حق حبس در باره دو عوض اصلي و متقابل بوجود ميآيد نه تمام اجزاء و شرايط عقد لذا مثلاً در اجاره پرداخت اجاره بها را ميتوان موكول به تسليم عين مستأجره كرد ولي مستأجر نميتواند اجراي تعهد خود به تسليم اجاره بها را موكول به انجام تعهد موجر، به تعمير جزئي، كند.
3) به نظر دكتر كاتوزيان چون اقاله هم عقد است لذا حق حبس در آن جريان دارد.
4) حق حبس چون ناشي از تراضي طرفين است (بنابر قولي) لذا قابل اسقاط است و يكي از وسايل اعلام سقوط حق حبس تعيين اجل براي يكي از دو تعهد است البته اگر اين اجل بنا به قرار دادگاه باشد (مثل مورد م 277) ياد ستور صادره از اداره ثبت باشد موجب سقوط حق حبس نيست و فقط يكي از تعهدها بايد زودتر اجرا شود.
5) اگر عرف انجام يكي از تعهدها را زودتر بداند بايد آن تعهد زودتر انجام شود و حق حبس وجود ندارد.
6) بر مبناي حق معلق نميتوان به حق حبس استناد و اجراي تعهد منجز و مسلم طرف ديگر را به حال تعليق در آورد.
7) حق حبس ميتواند در تسليم مال، انجام كار يا خودداري از انجام تعهد باشد.
8) فروشنده تا پرداخت تمام ثمن، از تسليم مبيع ميتواند خودداري كند.
9) اگر اجل انجام دو تعهد يكي باشد باز حق حبس داريم.
10) حق حبس يك طرف كه ساقط شد حق ديگري هم ساقط ميشود.
نكته) مخارج نگهداري مبيع در زمان حبس بر عهده بايع است و منافع مال هم براي اوست (من له الغنم العزم) زيرا كه مشتري در مقام اعمال حق قانوني خويش آن را نگه ميدارد.
12- شرايط زوال حق حبس:
1) هر گاه متعهد به ميل خود قرار داد را اجرا كند.
2) در صورتي كه دين مقابل تعهد به دليلي از بين برود و يا دين به ديگري انتقال يابد و طرف قرار داد را در برابر اسناد كننده به حق حبس بري ميشود (مثلاً اگر فروشنده بر عهده خريدار حوالهاي صادر كند و خريدار قبول كند حق حبس فروشنده زايل ميشود.
3) دادن وثيقه حق حبس را زايل نميكند، ولي اگر قرار داد فسخ شود حق حبس موضوع خود را از دست ميدهد و در مقام استرداد دو عوض نيز (به جز اقاله) حق حبس وجود ندارد.
4) در موردي كه طرفين عقد بطور ضمني يا صريح حق حبس را زايل كنند.
تذكر: تقاضاي اجراي تعهد از طرف يكي از متعاملين به معني اسقاط حق حبس نيست.
13 – تسليم بايد شامل آن چيزي هم باشد كه اجراء و توابع مبيع شمرده ميشود (منظور از توابع اشيائي هستند كه براي استعمال و بهره برداري از مبيع ضرورت دارد. )
در تسليم عين، منافع هم به تبع تسليم ميشود ولي در تسليم منافع از زمان عقد تا زمان تسليم عين بايد گفت كه تسليم ريشه قراردادي ندارد يعني تسليم اينها از توابع (بند 3 و 4 م 362) نيست و اين اموال در نزد فروشندگان امانت است و بايد به صاحبش تسليم شود لذا مشمول قواعد عمومي است پس اگر تمام منافع فاصله زماني بين عقد و قبض را تسليم كند حق حبس او ساقط نميشود.
14 – مطلبي كه بسيار مورد سوال واقع ميشود اين موضوع است كه مواد 355 و 384 و 385 قانون مدني چه رابطهاي با همديگر دارند؟
در جواب ابتدا متن اين موارد را ذكر ميكنيم:
(م 355) اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است. مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع ميتواند آن را فسخ كند مگر اينكه در هر دو صورت به محاسبه زياده يا نقيصه تراضي نمايد)
(م 384) (هر گاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده و در وقت تسليم كمتر از آن مقدار در آيد مشتري حق دارد كه بيع را فسخ كند يا مقدار موجود را با تأديه حصهاي از ثمن به نسبت موجود قبول كند و اگر مبيع زياده از مقدار معين باشد زياده مال بايع است)
م 389) (اگر مبيع از قبيل خانه يا فرش باشد كه (كه تجزيه آن بدون ضرر ممكن نميشود) و به شرط بودن مقدار معين فروخته شده ولي در حين تسليم كمتر يا بيشتر در آيد در صورت اولي مشتري و در صورت دوم بايع حق فسخ خواهد داشت)
اول) در م 355: فسخ بخاطر خيار تخلف از شرط (صفت) است كه در اينجا كميت وصف است زيرا كه در نظر متعاملين جنبه فرعي داشته اند لذا بصورت شرط صفت آمده است.
دوم) در م 384: فسخ بخاطر خيار تبعض صفقه است و كميت در اينجا وصف نيست بلكه مقدار است و بصورت قيد عقد است لذا هر جزئي از آن مقابل جزئي از ثمن قرار ميگيرد و قابل بعض و تقسيم است.
سوم) در م 385) خيار مذكور خيار شركت است البته برخي عقيده دارند اين خيار هم خيار تخلف از وصف است. زيرا به هر حال يك قطعه خانه يا زمين معين مورد معامله قرار گرفته است
چهارم) در جمع مواد 355 و 384 بايد گفت: آنچه مسلم است اين است كه در هيچ صورتي، خواه مقدار مبيع اعلام شود يا به صورت شرط در آيد خريدار نميتواند در خواست كند كه كمبود مبيع از ساير اموال فروشنده تأمين شود زيرا در هر دو ماده مبيع عين معين است و قصد طرفين متوجه يك عين معين خاص شده است.
15 – قاعده تلف مبيع قبل از قبض:
يكي از عمده قواعدي كه در عقود معاوضي كاربرد دارد (قاعده تلف مبيع قبل از قبض) است كه آن را متخذ از قاعده اصطيادي (تلف مبيع قبل قبضه، من مال بايعه) ميدانند.
قانونگذار مدني در ماده 387 مقرر ميدارد (اگر مبيع قبل از تسليم بدون تقصير و اهمال از طرف بايع تلف شود بيع منفسخ و ثمن بايد به مشتري مسترد گردد مگر اينكه بايع براي تسليم به حاكم يا قائم مقام او رجوع نموده باشد كه در اين صورت تلف از مال مشتري خواهد بود)
اين انفساخ ضمان معاوضي است لذا هر گاه يكي از دو عوض متقابل را تلف كند يا تسليم آن ممتنع شود. تعهد مقابل آن نيز از بين ميرود بدون اينكه نيازي به حكم دادگاه يا اعمال خيار از سوي متعهد له باشد زيرا ضمان معاوضي در اينگونه قراردادها بر عهده مديون است در اعمال اين قاعده شروط ذيل لازم است:
1) مبيع بايد عين معين يا در حكم آن باشد.
2) تلف بايد فورس ماژور باشد.
3) مبيع را بايد در مقام اعمال حق حبس خود نگه داشته باشد مگر در صورتي كه ثمن حال بوده يا اجلش كمتر بوده باشد و پرداخت شده ولي مبيع موجل بوده يا اجلش زياد بوده باشد (يعني با مجوز قانوني مبيع در يد بايع باشد)
4) بايع براي تسليم مبيع به مشتري يا حاكم رجوع نكرده باشد (در اجل معهود)
5) مشتري براي قبض و تسليم ثمن به بايع رجوع نكرده باشد و بايع بدون مجوز قانوني از انجام وظيفه خودداري نكرده باشد يا اجل تسليم فرا نرسيده باشد در غير اين صورت ضمان واقعي است نه معاوضي زيرا يد اماني او به يد ضماني تبديل ميشود.
تذكر: به نظر دكتر كاتوزيان در مورد ماده 387 ق. م و تلف مبيع قبل از قبض عقيده دارند اتلاف موضوع قطع نظر از مسئول آن يكي از موارد تعذر تسليم است (اتلاف نه تلف) كه طرف قرار داد حق فسخ دارد و ضمان بايع از بين نميرود بنابراين خريدار حق انتخاب دارد كه يا عقد را فسخ كند و ثمن را ندهد و يا اگر ثمن را داده آن را پس بگيرد و بايع اگر خودش تلف نكرده به مسئول رجوع كند و يا اينكه مشتري عقد را اجرا كند و بدل مبيع (مثل يا قيمت) را از فروشنده بخواهد.
اگر مشتري عقد را فسخ نكرد بايع بايد بدل را بدهد و حق استناد به حق حبس را ندارد زيرا الزام به رد بدل ريشه غير قرار دادي دارد و از باب ضمان قهري است (چنانچه اگر ديگري غير از بايع آن را تلف كند بايد بدل را ميداد) و پيوندي با قرار داد اصلي يا ثمن ندارد.
16 – ضمان درك:
تعريف ضمان درك: ضمان به برگرداندن ثمن در صورتي كه مبيع مستحق الغير در آيد يا به هر علتي بيع باطل باشد.
از عمده شرايط در ضمان درك (قبض ثمن) است يعني بعد از قبض ثمن از طرف مشتري ضمان درك براي بايع بوجود ميآيد زيرا تا زماني كه ثمن قبض نشده است تكليف به بازگرداندن ثمن معني ندارد.
تعريف ضمان عهده: هر گاه كسي از بايع يا از مشتري (در صورتي كه ثمن شخصي باشد) ضمانت كند اين ضمان ثاني را ضمان عهده مينامند.
17 – خيارات: در قانون مدني ده خيار نام برده شده است ولي چند خيار هم ميتوان از لابه لاي مواد قانون مدني استخراج كرد:
1) خيار مجلس 2) خيار حيوان 3) خيار شرط 4) خيار تأخير ثمن 5) خيار غبن 6) خيار رويت و تخلف وصف 7) خيار عيب 8) خيار تدليس 9) خيار تبعض صفقه 10) خيار تخلف شرط
18) خيار مجلس:
اين خيار را در كتاب فقها با عبارت (البيعان با لخيار ما لم يفترقا) ميآورند اين خيار را خيار عدم تفريق هم مينامند يعني تا زماني كه متعاملين از همديگر جدا نشده اند خيار فسخ معامله را خواهد داشت. اين خيار از خيارات مختص بيع است بنا به نظر مشهور اگر عقد را يك نفر منعقد كند (مثلاً اصالتاًُ از طرف خود بفروشد و وكالتاً از جانب مشتري بخرد) خيار مجلس وجود نخواهد داشت زيرا خيار مجلس زماني وجود دارد كه امكان تفرق وجود داشته باشد از طرفي در حالت ترديد اصل، لزوم قرار دادها است.
اگر تفرق بخاطر فورس ماژور مثل و وقوع زلزله باشد خيار مجلس ساقط نخواهد شد.
19 – خيار حيوان:
اگر مبيع حيوان باشد مشتري تا سه روز از حين عقد اختيار فسخ معامله را خواهد داشت (م 398).
برخي اين خيار را استثنايي ميدانند و مخصوص بيع و آن هم در صورتي كه فقط مبيع حيوان باشد جاري ميدانند ولي برخي معتقدند كه اگر ثمن حيوان باشد نيز اين خيار وجود خواهد داشت.
خيار حيوان مخصوص بيع (عين معين يا در حكم آن است) و در مورد بيع كلي جريان نخواهد داشت هر چند برخي معتقدند كه حيوانات اموال قيمي هستند و اموال قيمي را نميتوان كلي فروخت.
20- خيار شرط:
اين خيار ناشي از تراضي هست و خيار تخلف از شرط (فعل يا صفت) به جهت عدم انجام مورد تراضي است.
خيار شرط بايد داراي شرايط ذيل باشد:
الف) بايد مدت شرط معين باشد و اگر مدت شرط فسخ معين نباشد بيع غرري بوده و باطل خواهد بود.
ب) اگر ابتداي مدت خيار شرط مشخص نشده باشد ابتداي آن از تاريخ عقد محسوب است.
ج) اگر مدت براي شرط معين نشده باشد هم شرط و هم عقد باطل است.
تذكر: احكام شرط انفساخ با احكام خيار شرط متفاوت است و هر جا كه اقاله در انحلال عقد مؤثر نيست شرط انفساخ هم نفوذ حقوقي ندارد.
21- خيار تأخير ثمن:
يكي از خيارات مختص بيع است كه اگر شرايط ذيل محقق شود قابل اعمال خواهد بود
شرط اول): مبيع بايد عين معين يا كلي در معين باشد.
شرط دوم): براي تسليم مبيع يا تأديه ثمن اجلي معين نشده باشد يعني بيع نقد باشد لذا حتي اگر تسليم جزئي از ثمن يا مبيع موجل باشد باز خيار تأخير ثمن وجود نخواهد داشت.
شرط سوم): بايع ظرف سه روز تمام مبيع را تسليم نكرده باشد.
شرط چهارم): مشتري ظرف سه روز از زمان انعقاد عقد (تمام ثمن) را تأديه نكند چه اين تأديه حكمي باشد مثل ابراء يا عملي باشد.
تذكر 1): بايد توجه داشت كه تسليم تمام مبيع موجب سقوط خيار تأخير ثمن است، نه قبض مشتري زيرا ممكن است قبض بدون اذن باشد
تذكر 2): در خيار تأخير ثمن ميتوان بدون الزام مشتري اعمال خيار كرد البته بايع ميتواند به اختيار خود قبل از اعمال خيار اجبار مشتري را از دادگاه بخواهد.
تذكر 3): خيار تأخير ثمن مختص بايع است.
22 – خيار رويت و تخلف وصف:
عدهاي اين دو خيار را جدا از همديگر ميدانند و م 410 ق. م را ناظر به خيار تخلف وصف و ماده 413 را ناظر به خيار رويت ميدانند ولي نظر مشهور حقوقدانان اين است كه اين دو خيار يكي هستند.
براي اعمال اين خيار شرايط ذيل بايد وجود داشته باشد:
شرط اول): بايد مبيع عين معين يا در حكم آن باشد زيرا اگر كلي باشد بايد الزام به ابدال و اگر ا بدال امكان نداشت خيار به وجود ميآيد
شرط دوم): بايد وصفي كه وجود ندارد از اوصاف ترغيبي باشد نه از او صافي كه موجب رفع جهالت از مبيع ميشود زيرا اگر مورد اخير (اوصاف اساسي) موجود نباشد منجر به بطلان عقد بيع ميشود بند (3) م 190 ق. م و مشتري هم بايد مبيع را به وصف بخرد.
شرط سوم): مشتري بايد قبلاً مبيع را نديده باشد
شرط چهارم): مبيع بايد مخالف وصف معهود باشد.
تذكر): خيار رويت و تخلف از وصف بايد فوري بعد از رويت اعمال شود.
23 – خيار غبن:
خيار غبن زماني به وجود ميآيد كه يكي از متعاملين يا هر دو نفر آنها در معامله غبن فاحش داشته باشد غبن فاحش غبني است كه عرفاً قابل مسامحه نباشد.
خيار غبن تنها در عقود معوض جاري خواهد بود و عدم تعادل در ارزش عوضين در زمان عقد ملاك خواهد بود.
24 – خيار عيب:
اگر بعد از معامله ظاهر شود كه مبيع معيوب بوده است مشتري مختار است در قبول مبيع معيوب به اخذ ارش يا فسخ معامله:
در اعمال عيب شرايط ذيل بايد محقق شود:
شرط اول): عيب مخفي باشد (عدم علم و اطلاع مشتري شرط است)
شرط دوم): به هنگام عقد عيب بايد موجود باشد يا بعد از عقد و قبل از قبض به وجود آيد و بعد از قبض تنها در صورتي عيب به وجود آمده موجب خيار خواهد شد كه مشتري يكي از سه خيار را داشته باشد (خيار مجلس خيار شرط و يا خيار حيوان)
شرط سوم): مبيع عين معين يا كلي در معين باشد.
تذكر 1): اگر مبيع بخاطر عيبي كه در زمان عقد بوده تلف شود بر عهده بايع است.
تذكر 2): عيب وقتي مخفي است كه مشتري در زمان بيع عالم بر آن نبوده است اعم از اينكه اين عدم علم ناشي از آن باشد كه عيب واقعاً مستور بوده است يا اينكه ظاهر بوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است.
25 – اگر مبيع معيوب باشد دو راه حل وجود دارد (اول) خيار فسخ كه فوقاً شرايط آن را بر شمرديم. و (دوم) گرفتن ارزش در برخي موارد مشتري نميتواند بيع را فسخ كند و فقط ميتواند ارش بگيرد:
الف) در صورت تلف شدن مبيع نزد مشتري يا منتقل كردن آن به غير البته اين تلف نبايد در اثر تسري عيب سابق باشد زيرا در آن صورت تلف بر عهده بايع خواهد بود.
ب) در صورتي كه تغييري در مبيع پيدا شود اعم از اينكه تغيير به فعل مشتري باشد يا نه البته بايد توجه داشت كه اگر تغييرات در جهت پيدا كردن وصف كمال باشد جاي بحث و اختلاف نظر است كه خيار ساقط شده است يا خير؟
ج) در صورتي كه بعد از قبض عيب ديگري در مبيع حادث شود مگر اينكه در زمان خيار مختص به مشتري حادث شده باشد كه در اين صورت مانع رد و فسخ نيست.
د) در صورتي كه مشتري پس از علم به عيب خيار خود را اعمال نكرد ميتواند به ارش رجوع كند
26 – خيار تدليس: تدليس عبارتست از عملياتي كه موجب فريب طرف ديگر معامله گردد (م 438) خيار تدليس با خيار عيب مشابهات زيادي دارد ولي به هر حال تشخيص آن با عرف است براي اينكه يكي از طرفين معامله داراي خيار تدليس باشند شرايط ذيل محقق باشد تدليس است
شرط دوم): كار فريبنده بايد منسوب به طرف قرار داد باشد لذا تدليس ثالث در قرار دادي بي اثر است هر چند ممكن است براي ثالث مسئوليت مدني ببار بياورد
شرط سوم): طرف قرار دادي بايد يا عيبي از مبيع را بپوشاند كه در اين صورت هم خيار عيب دارد و هم خيار تدليس و يا اينكه صفت كمالي را به مبيع نسبت دهد.
شرط چهارم): مشتري بايد فريب بخورد و اگر موجب فريب نشود خيار ندارد.
27 – خيار تبعض صفقه:
خيار تبعض صفقه وقتي حاصل ميشود كه عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتي از جهات باطل باشد در اين صورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نمايد يا به نسبت قسمتي كه بيع واقع شده قبول كند و نسبت به قسمتي كه بيع باطل بوده است ثمن را ا سترداد كند (م 441)
معمولاً خيار تبعض صفقه در معاملاتي جاري است كه امكان تبعيض موضوع معامله وجود داشته باشد مثلاً در انتقال يك حيوان تبعض صفقه قابل تصور نيست.
تذكر 1) خيار تبعض صفقه ويژه معاملات معوض است چرا كه در معاملات رايگان فرض ضرر درصورت تبعيض وجود ندارد.
تذكر 2): اگر قسمتي از موضوع معامله كه عين معين بوده است در حين عقد تلف شده باشد در اين صورت عقد، به دو عقد يكي صحيح و ديگري باطل، منحل ميشود و طبق ماده 443 ق. م خيار تبعض صفقه زماني به وجود ميآيد كه: اولاً) شخص مشتري جاهل بر تلف قبل از عقد باشد ثانياً) براي قسمت باقي مانده ارزشي باشد لذا اگر براي قسمت باقي مانده ارزشي نباشد معامله و عقد كلاً باطل خواهد بود.
28 – خيار تخلف شرط نيز از خياراتي است كه در بيع وجود دارد ولي ما بطور تفضيل در بحث مدني (3) آن را بررسي كرديم.
29 – همانطور كه گفتيم در قانون مدني احكام بعضي خيارات آمده ولي بطور مشخص از آنها نام برده نشده است ما چند مورد را بيان ميكنيم:
الف) خيار تفليس: (م 380) (در صورتي كه مشتري مفلس شود و مبيع نزد او موجود باشد بايع حق استر داد آن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد ميتواند از تسليم آن امتناع كند)
برخي خيار تفليس را از قواعد عمومي قرار دادها ميدانند و معتقدند كه در تمام عقود جاري است.
خيار تفليس در مورد مبيع معين جاري است.
ب) خيار (مايفسدليومه) كه در فروعات خيار تأخير ثمن بحث شده است و قانون مدني در ماده 409 متذكر خيار شده است. كه اشعار ميدارد (هر گاه مبيع از چيزهايي باشد كه در كمتر از 3 روز فاسد و يا كم قيمت شود ابتداء خيار از زماني است كه مبيع مشرف به فساد يا كسر قيمت ميگردد)
به نظر ميرسد كه در مورد اين خيار تمام شرايط خيار تأخير ثمن لازم نباشد مثل شرط (عين كلي يا موجل)
ج) خيار شركت: كه مبناي خيار مذكور در ماده 385 ق. م را ميتوان خيار شركت ناميد.
30 – در آخر در مورد خيارات چند نكته باقي ميماند كه بايد ذكر گردند:
نكته اول: خيار حق مالي است لذا قابل انتقال قهري به واسطه ارث هست ولي در قابليت انتقال ارادي آن اختلاف نظر است.
نكته دوم: برخي (مشهور) عقيده دارند كه خيار را فقط به (من عليه الخيار) ميتوان منتقل كرد و شايد دليل آن اين است كه براي ديگران منفعت عقلايي ندارد لذا فاقد شرايط اساسي صحت معاملات است.
نكته سوم: تلف يكي از عوضين مانع فسخ عقد نيست در اين صورت بجاي عوض تلف شده بدل آن اعم از مثل يا قيمت داده ميشود مگر در مورد خيار عيب كه تلف مانع رد است.
نكته چهارم: چون در فسخ بايد دو عوضين به جاي خود برگردند لذا اگر در نتيجه تصرف يكي از طرفين از ارش يكي از عوضين كاسته شود طرف ديگر مستحق ارزش خواهد بود.
نكته پنجم: علي الاصول اثر فسخ نسبت به آينده است و فقط در يك مورد اثر قهقرايي دارد و آن زماني است كه شرط فعل حقوقي منفي شده باشد و از آن تخلف صورت گيرد. در اين صورت با فسخ، عمل حقوقي انجام شده باطل خواهد بود (مثل شرط عدم اجاره دادن مبيع توسط مشتري)
31 – بيع شرط:
بيعي است كه در آن متعاملين شرط ميكنند اگر در مدت معيني بايع تمام مثل ثمن را بر گرداند خيار فسخ معامله را خواهد داشت. البته با توجه به قانون ثبت امروزه بيع شرط به صورت معامله با حق استرداد مورد بررسي قرار ميگيرد لذا احكام بيع بر آن بار نميشود.
32 – معاوضه:
معاوضه عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين مالي ميدهد به عوض مال ديگر كه از طرف ديگر اخذ ميكند بدون ملاحظه اينكه يكي از عوضين مبيع و ديگري ثمن باشد (م 464) در تشخيص بيع از معاوضه برخي ميگويند: اگر يكي از عوضين پول باشد معامله بيع و اگر هر دو مال باشند معامله معاوضه است. ولي به هر حال قصد طرفين مشخص ميكند كه عقدي بيع است يا معاوضه.
خصوصيات معاوضه:
1) خيار مجلس، حيوان و تأخير ثمن در معاوضه نيست.
2) حق شفعه در معاوضه وجود ندارد.
3) تلف مبيع قبل از قبض اگر خلاف قاعده باشد در معاوضه نيست.
4) اگر هدف طرفين بر طرف كردن حوايج شخصي بوده و تجارت نباشد خيار غبن در آن راه ندارد
تذكر: همين احكام معاوضه در مورد صلحي كه در مقام بيع منعقد ميشود هم جاري است.
اجاره:
32- (اجاره عقدي است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عين مستأجره ميشود) عقد اجاره از عقود تمليكي است. يعني اجاره بها به مالك عين و منفعت به مستأجر تمليك ميشود.
اجاره بر دو نوع است: 1) اجاره اشياء 2) اجاره اشخاص
33 – اجاره اشياء: عقد اجاره بايد داراي شرايط اساسي صحت معامله باشد (م 190) يعني طرفين عقد بايد قصد انشايي جدي براي انعقاد عقد داشته باشد و معامله فضولي يا اكراهي هم غير نافذ است.
مورد معامله كه همان منفعت مورد اجاره است بايد معين باشد معلوم و معين بودن منفعت به (3) عامل بستگي دارد:
الف) چون كه منفعت وابسته به عين است پس عين مستأجره بايد معلوم و معين باشد چه كلي و چه عين معين لذا اگر عين مستأجره مبهم باشد اجاره باطل است مثل اينكه موجد بگويد يك ماشين به شما اجاره دادم (ولي ماشين را معين نكند) كه در اين صورت اجاره باطل است.
ب) منفعت چون در اثر گذشت زمان به وجود ميآيد لذا بايد مدت اجاره هم معلوم و معين باشد البته در اجاره اشياء منفعت به زمان تعيين ميشود.
ج) نحوه استفاده مستأجر از عين مستأجره هم بايد معلوم و معين باشد مثل اينكه ماشين را براي استفاده شخصي يا مسافر كشي ميخواهد مگر عرف منصرف به يكي از اينها باشد كه در اين صورت در حكم ذكر در عقد است.
جهت نيز در عقد اجاره بايد معلوم باشد لذا اجاره براي جهات نامشروع باطل است به غير از شرايط فوق براي صحت اجاره شرايط اختصاصي ديگري نيز لازم است اين شرايط عبارتند از:
الف)در اجاره اشياء مدت اجاره بايد معين بشود والا اجاره باطل است.
ب) در صحت اجاره قدرت بر تسليم عين مستأجر شرط است.
در قدرت بر تسليم 2 حالت را از همديگر جدا ميكنند:
1) اگر در اثر مانع و عذر عام نتوان از مورد اجاره استفاده كرد اجاره باطل ميشود مثل سيل و زلزله و.....
2) اگر مانع خاص باشد اجاره صحيح است مگر آنكه قيد مباشرت شده باشد مثلاً مستأجر مريض شود.
ج) براي صحت اجاره بايد انتفاع از عين مستأجره با بقاء اصل آن ممكن باشد.
د) عين مستأجره بايد از اموالي باشد كه با بقاء عين بشود از آن استفاده كرد.
34 – در اجاره مؤجر نيز بايد داراي شرايط ذيل باشد:
الف) در عقد اجاره مؤجر بايد مالك منافع باشد يا داراي سمت باشد مثل متولي وقف.
ب) در صورتي كه مؤجر مالك عين نيست تسليم عين مستأجر موقوف به اجاره صاحب عين است.
ج) مؤجر بايد قدرت بر تسليم عين مستأجره باشد مگر اينكه خود مستأجر قادر بر تسليم باشد.
تذكر(1): علي الاصول مستأجر ميتواند عين مستأجره را اجاره بدهد مگر اينكه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
تذكر (2): اجاره مال مشاع جايز است ليكن تسليم عين مستأجر موقوف به اذن شريك است. البته وجوب تحصيل اذن شريك يك حكم تكليفي است و اگر مؤجربدون اذن شريك خود عين مستأجره را تسليم كند آثار تسليم بر آن مترتب خواهد شد و لو آنكه خلاف قانون عمل شده باشد.
35 – عقد اجاره تمليكي است ممكن است مورد عقد اجاره كلي در معين باشد مثل مراجعه به شركت حمل و نقل و اجاره يك اتومبيل با شرايط مساوي (كه بعضي ميگويند عهدي است و بعضي اعتقاد دارند تمليكي است). اگر مورد اجاره كلي باشد در اين صورت كليه حقوقدانان آن را عهدي ميدانند ولي در اين مورد در فقه ميگويند كه مستأجر مالك ما في الذمه مؤجر ميشود.
اگر مالك عيني بگويد اين خانه را چهار ماه ديگر به مدت يكسال به شما اجاره دادم و مستأجر قبول كند عقد تمليكي است زيرا هر دو از آن زمان مالك ميشوند.
36 – در اجاره، منفعت تا زماني كه عين باقي است همراه آن وجود دارد. تلف عين در زمان اجاره نشان ميدهد كه منفعت نسبت به بقيه مدت از آغاز موجود نبوده است. لذا مالكيت مؤجر بر مال الاجاره متزلزل و منوط به مضي مدت اجاره و يااستفاده مستأجر است. لذا اگر به جهتي اجاره باطل شود به ميزان مدت باقي مانده از اجرت المسمي به ملكيت مستأجر بر ميگردد.
37 در صورتي كه عيبي در مورد اجاره پيدا شود ممكن است به صورت ذيل باشد:
الف) هر گاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره (يعني در زمان انعقاد عقد اجاره معيوب بوده است) مستأجر ميتواند اجاره را فسخ كند يا به همان نحوي كه بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول كند.
در اين حالت اگر مستأجر فسخ كند، تمام عوضين به حالت قبل از عقد بر ميگردد اگر مستأجر استيفاي منفعت معيوب كرده است بايد اجرت المثل آن را به مؤجر بدهند نه اينكه اجرت المسمي تفسيط شود.
ب) عيبي كه بعد از عقد و قبل از قبض در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است.
ج) اگر عيب در انشاء اجاره حادث شود نسبت به بقيه مدت اجاره، خيار ثابت ميشود.
تذكر: در اجاره عيب فقط موجب اثبات خيار ميشود و ارش وجود ندارد.
د) هر گاه عين مستأجره بواسطه عيب از قابليت اخراج شده و نتوان رفع عيب نمود اجاره باطل مي شود (دليل بطلان از بين رفتن قابليت انتفاع مورد اجاره هست نه ايجاد عيب (كه اين به منزله از بين رفتن موضوع معامله (م190) است لذا عقد باطل ميشود.)
37- شرايط عيبي كه موجب خيار در اجاره ميشود عبارتند از:
الف) عيب بايد موجب نقصان منفعت ياصعوبت انتفاع ميشود.
ب) عيبي كه قابل برطرف كردن نباشد (در بيع حتي اگر عيب قابل بر طرف شدن بود باز خيار فسخ داشتيم) البته به نحوي كه موجب ضرر مستأجر نشود.
ج) اين دو شرط بايد همزمان وجود داشته باشد.
تذكر: اگر مورد اجاره عين كلي باشد و فردي كه مؤجر داده معيوب در آيد مستأجر حق فسخ ندارد و ميتواند مؤجر را مجبور به تبديل آن نمايد و اگر ابدال ممكن نباشد حق فسخ خواهد داشت (اين خيار خيار تعذر تسليم است).
38 – اگر در مدت اجاره عين مستأجره به واسطه حادثه كلاً يا بعضاً تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ ميشود و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقيه مدت فسخ كند يا فقط مصالبه تفليل نسبي مال الاجاره را بنمايد (م 483) عيني كه مورد حكم اين ماده قرار گرفته است عين معين است اگر مورد اجاره كلي باشد و مؤجر در مقام وفا به عهد فردي از افراد آن را تسليم كند و در اثناء اجاره آن تلف شود عقد اجاره باطل نميگردد زيرا چنانچه قبل از قبض تلف ميشد كاشف از اين بود كه ايفاء تعهد باطل بوده است و مؤجد بايد فردي ديگر را به مستأجر تسليم نمايد لذا چون مؤجد به تعهد به تمليك مقدار معيني از منفعت كلي به مستأجره نموده لذا فردي از آن را به مستأجر تسليم نموده تا از آن استيفاء منفعت كند و آن عين در اثناء مدت اجاره تلف شده در اين صورت كاشف به عمل ميآيد تمامي تعهد خود را انجام نداده است پس مؤجر بايد فرد ديگري را به مستأجر تسليم كند تا منفعت باقي مانده از آن استيفاء شود.
39 – چند نكته مهم در مورد عقد اجاره باقي ميماند كه در امتحانات ارزش زيادي دارند و مورد سوال واقع ميشوند:
نكته 1) اگر در مدت اجاره در عين مستأجره تعميراتي لازم آيد مؤجر ميتواند آن را تعمير كند به شرطي كه تأخير در تعمير موجب ضرر مؤجر باشد.
نكته 2) هرگاه مستأجر نسبت به عين مستأجره تعدي و تفريط نمايد مؤجر حق فسخ دارد به شرطي كه قادر بر منع او نباشد.
نكته 3) اگر ثالثي در عين مستأجره يا منافع آن مزاحمت ايجاد كند در اين صورت:
الف) اگر بدون ادعاء حقي باشد قبل از قبض، مستأجر حق فسخ دارد و اگر بعد از قبض باشد حق فسخ ندارد و فقط ميتواند به مزاحم رجوع كند.
ب) اگر ثالث ادعاي حقي بكند مزاحم نميتواند عين مزبور را ازيد مستأجر انتزاع نمايد مگر بعد از اثبات حق به طرفيت مالك و مستأجر هر دو.
تكته 4) اگر عين مستأجره به ديگري منتقل شود اجاره به حال خود باقي است مگر اينكه مؤجر حق فسخ در صورت نقل را براي خود شرط كرده باشد.
نكته 5) در اجاره اشياء و حيوانات منفعت از اول و قبل از اجاره مال بوده اند و از ملكيت مؤجر به ملكيت مستأجر در ميآيد ولي در اجاره انسان منفعت قبلاً مال نبوده است و در اثر عقد اجاره در ملكيت مستأجر به مال تبديل ميشود.
نكته 6) در اجاره اشخاص علي الاصول از زمان انعقاد عقد، اجير مستحق مطالبه اجرت المسمي ميشود ولي ممكن است بر اساس قرار داد يا عرف پرداخت آن به اقساط به عمل ميآيد.
نكته 7) در اجاره حيوان لازم نيست كه خود حيوان مشخص باشد بلكه كافيست جنس و كيفيت آن مشخص باشد.
نكته 8) به نظر برخي اجاره اشخاص يك عقد عهدي است كه بموجب آن اجير تعهد مي كند، كاري را انجام دهد و اگر انجام ندهد و يا در زمان اجاره براي ديگري و يا خودش كار كند مستأجر حق فسخ اجاره خود را خواهد داشت زيرا كه مدت منقضي شده و نميتوان الزام به انجام مورد تعهد را خواست و از طرفي اجير نيز تعهد خود را انجام نداده است اما عدهاي ديگر معتقدند عقد اجاره اشخاص تمليكي است يعني اگر اجير خاص براي خودش كار كند بايد اجرت المثل عمل را به مستأجر بدهد و و اگر غير تبرعي كار كند مستأجر ميتواند اجاره را فسخ كند واجرت المثل بگيرد و برخي عقيده دارند، مستأجر پس از فسخ ميتواند طبق قاعده اتلاف براي اجرت المسمي به ثالث يا اجير مراجعه كند.